상가 계약 전 반드시 점검해야 할 임대차보호법 적용 기준과 해지 조건! 불이익을 피하려면 지금 확인하세요.
💥 계약서보다 중요한 건 법 적용 여부입니다.
상가 계약을 앞두고 있다면 지금 반드시 확인해야 할 사항이 있습니다.
상가를 임대하거나 창업할 때, 많은 분이 “계약서 잘 쓰면 되지”라고 생각합니다.
하지만 그보다 더 중요한 건 **‘상가임대차보호법 시행령의 적용 여부’**입니다.
이 법이 적용되면 임차인은 임대료 인상 제한, 계약 갱신 요구권, 권리금 보호, 우선변제권 등을 받을 수 있고 적용되지 않는다면 민법 상 해지조건만 적용되어 권리 보호에 큰 차이가 생깁니다.
✅ 2025년 환산보증금 기준이 올라갔다
2025년 3월 1일부터 상가임대차보호법 시행령이 개정되며 환산보증금 기준이 전반적으로 상향 조정되었습니다.
| 서울 | 6억 1,000만 원 | 9억 원 |
| 부산/과밀억제권역 | 5억 원 | 6억 9,000만 원 |
| 광역시·세종 | 3억 9,000만 원 | 5억 4,000만 원 |
| 기타 지역 | 3억 7,000만 원 | 유지 |
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
이 기준 이하이면, 임차인은 다음과 같은 보호를 받습니다:
- 연 5% 이내 임대료 인상 제한
- 계약갱신요구권 최대 10년
- 권리금 보호
- 우선변제권
- 월세 3기 연체 시 해지 가능 명시
🧾 법 적용 대상 확인 체크리스트
아래 조건에 모두 해당되면 상가임대차보호법 보호를 받을 수 있습니다:
☑ 영업용 상가건물인가요?
☑ 사업자등록이 가능한 구조인가요?
☑ 환산보증금이 기준 이하인가요?
☑ 공간의 주된 목적이 영업용인가요?
☑ 법인 명의여도 사업자등록 요건이 충족되나요?
❌ 법적 보호를 못 받는 경우, 해지조건은?
법 적용을 못 받는다면 민법상의 임대차 규정이 적용됩니다.
이 경우 계약 해지와 관련해 더 불안정해질 수 있습니다.
주요 해지조건 (민법 기준)
- 계약기간 만료 후 갱신 거절 가능
- 임차인이 계속 점유하면 묵시적 갱신 → 해지 통보 시 3개월 후 종료
- 월세 연체, 계약 위반 등 → 해지 사유로 인정
- 양측 합의 시 언제든 계약 종료 가능
※ 민법상에는 ‘3기 연체’ 명확한 기준이 없으며, 사례에 따라 다르게 판단됩니다.
📌 사례로 보는 적용 가능 여부
사례 ①
보증금 1억, 월세 300만 원 → 환산보증금 4억 원
→ 서울 기준 9억 이하 → 시행령 적용 → 보호 가능
사례 ②
보증금 2억, 월세 800만 원 → 환산보증금 10억 원
→ 기준 초과 → 민법 적용
사례 ③
비영리 단체 사무실 (사업자 미등록)
→ 영업용 아님 → 보호 대상 제외
🔍 임대차 계약 전 꼭 확인해야 할 핵심 요점
- 환산보증금 계산은 계약 전 반드시 확인
- 사업자등록 여부가 중요 (임대목적 설명 필요)
- 계약서상 조항보다 법 적용 여부가 우선
- 보호 대상이 아니라면 계약서에 해지조건 명시 필수
상가 임대차는 단순한 계약이 아니라, 창업의 기반입니다.
그만큼 법 적용 여부를 정확히 확인하지 않으면 예상치 못한 해지 통보나 임대료 인상, 권리금 미보호 같은 문제가 생길 수 있습니다.
계약 전에 반드시 확인하고, 필요시 전문가와 함께 법 적용 범위와 해지 조건을 점검하세요.
“계약을 잘 쓰는 것보다, 법이 보호해주는 계약을 하세요.”