상가 계약 시 반드시 확인해야 할 서류인 상가임대차현황서와 확정일자! 이 두 가지가 없으면 법적 보호를 받을 수 없습니다. 빠르게 상가 계약 리스크를 줄이려면 아래 버튼에서 확인하세요.
상가 계약은 단순히 임대인과 계약서를 작성하는 것으로 끝나지 않습니다.
특히 보증금이 수천만 원에서 수억 원에 달하는 상가 계약에서는 법적 보호 장치가 반드시 필요합니다.
바로 그 핵심 서류가 상가임대차현황서와 상가 확정일자입니다.
상가임대차현황서란?
상가임대차현황서는 해당 상가에 대해 누가 임차인인지, 보증금은 얼마인지, 확정일자는 있는지 등 임대차 관계를 확인할 수 있는 공식 문서입니다.
이 문서는 국세청 홈택스를 통해 ‘이해관계자’만 발급받을 수 있으며, 다음 항목들이 포함되어 있습니다:
- 임차인 명의
- 확정일자 유무
- 보증금 및 월세 금액
- 임대차 기간
- 호수, 면적 등 세부 정보
이 한 장의 서류만으로도 기존 임차인의 존재 여부를 파악할 수 있어, 계약 전 리스크 예방에 탁월한 수단으로 활용됩니다.
상가 확정일자란?
확정일자는 임대차계약서에 ‘세무서 관인’을 받아 공적 효력을 부여하는 절차입니다.
그냥 날짜를 적는 것이 아니라, 법적 보호를 위한 필수 절차로 작동합니다.
확정일자가 있으면 다음과 같은 효과를 가집니다:
- 우선변제권 확보
건물이 경매로 넘어가도 보증금을 가장 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다. - 대항력 발생
제3자에게도 임차권을 주장할 수 있어, ‘계약서만 있을 때’보다 훨씬 강한 법적 보호를 받게 됩니다. - 소액임차인 보호
일정 환산보증금 이하인 경우, 우선적으로 일정 금액을 보호받을 수 있습니다.
하지만 확정일자가 없을 경우, 위와 같은 보호를 전혀 받을 수 없습니다.
실제로 보증금 전액을 날리는 사례도 있어 주의가 필요합니다.
상가임대차현황서 발급 방법
발급 대상자
- 임차인, 임대인, 소유자, 금융기관 등 이해관계자만 가능
신청 경로
- 국세청 홈택스 접속 → ‘임대차 정보제공 요청서’ 작성
- 관련 서류: 계약서, 등기부등본, 신분증 등
- 처리 시간: 온라인 평균 반나절, 오프라인 민원실 당일 가능
- 출력 방법: 홈택스 > My홈택스 > 민원처리현황
※ 일반인은 신청 불가하므로, 계약 전 반드시 임대인에게 요청해야 합니다.
확정일자 신청 방법 (직접 방문 필수)
확정일자는 상가 소재지 관할 세무서를 직접 방문해야 합니다.
온라인 신청은 불가하며, 아래 서류가 필요합니다.
- 임대차계약서 원본 (임대인·임차인 서명 포함)
- 임차인 신분증
- 사업자등록증
- 해당 층 도면 (부분 점포일 경우)
세무서에서 신청서를 작성하고 제출하면, 담당자가 계약서에 확정일자와 관인을 기재합니다.
이것이 법적으로 효력이 발생하는 순간입니다.
계약 전, 이것만은 꼭 기억하세요
- 계약서만으로는 임대차 관계 전체를 알 수 없습니다.
- 상가임대차현황서를 통해 기존 임차인의 존재와 권리를 반드시 확인하세요.
- 확정일자가 없으면, 임차인은 법적 보호를 받지 못할 수 있습니다.
- 계약 전, 임대인의 말이 아니라 ‘공식 문서’로 검증하세요.
상가 계약의 첫 단추는 ‘눈에 보이는 정보’가 아니라 **‘기록된 사실’**입니다.
보증금 보호, 분쟁 예방, 권리 확인까지 가능한 상가임대차현황서와 확정일자!
이제 계약 전에 반드시 확인하는 습관을 들이세요.