상가 계약할 때 가장 중요한 보증금, 권리금, 해지, 10년 보호법까지 쉽게 정리했습니다. 지금 바로 계약서 샘플이 필요하다면 아래 버튼을 눌러 확인해 보세요.
“가게 차릴 때 진짜 중요한 건 상권이 아니라 계약서예요.”
이 말, 처음 들으면 좀 과장처럼 들리죠?
그런데 직접 장사해 본 사장님들은 다 압니다.
월세 조금 비싸도 계약서만 잘 써두면 살고, 좋은 자리여도 계약서 엉망이면 망한다는 것.
그런데 대부분의 사장님들이 계약서를 그냥 부동산 중개사에게 맡기거나, 인터넷에서 떠도는 양식으로 대충 넘깁니다.
그래서 계약 해지당하고, 보증금 못 돌려받고, 권리금 날리는 일이 생기는 거예요.
이 글에서는 상가 임대차 계약서 양식, 작성법, 꼭 들어가야 할 특약, 해지 시 대처법, 보호법 적용 요건까지 초등학생도 이해할 수 있게 풀어드릴게요.
1. 상가 임대차 계약서, 뭐가 그렇게 중요하죠?
자영업자에게 상가 계약은 생존 문제입니다.
한 번 계약하면 수년간 운영해야 하고, 보증금, 권리금, 인테리어까지 수천만 원이 묶이죠.
그런데 계약서 하나 잘못 쓰면?
- 임대인이 “계약 갱신 안 해요” 하면 쫓겨남
- 권리금 못 받음
- 인테리어 철거비 수백만 원 물어내야 함
- 심지어 "그건 구두로 한 약속인데요?"라는 말 한마디에 무력해짐
그래서 문서로, 법적으로, 완벽히 준비해야 합니다.
2. 상가 계약서 양식, 어디서 받아야 믿을 수 있을까?
다음 경로에서 표준화된 상가 임대차 계약서 양식을 받을 수 있습니다:
- 정부 24 (www.gov.kr) → '상가 임대차 계약서' 검색
- 국토교통부 → '상가 표준 임대차 계약서'
- 로폼, 헬프미, 대한법률구조공단 등 법률 서비스 플랫폼
❗ 포인트:
단순 ‘양식’이 아니라, 내 상황에 맞게 수정해야 합니다.
모든 계약은 특약사항에 따라 달라지기 때문이죠.
3. 계약서에 꼭 들어가야 할 조항들
✅ 임대인·임차인 정보 (주민번호, 주소 포함)
✅ 임대 목적물의 주소 및 면적 (정확하게 기재)
✅ 보증금, 월세, 관리비 (납부일도 포함)
✅ 임대 기간과 갱신 조건
✅ 권리금 관련 조항
✅ 원상복구 범위와 시기
✅ 계약 해지 및 위약금 조건
✅ 임대차보호법 적용 여부 (건물 크기, 사업자등록 기준)
4. 사람들이 자주 놓치는 핵심 포인트
📌 권리금
많은 사장님들이 “권리금은 당연히 보호되는 거 아닌가요?”라고 착각합니다.
NO. 계약서에 권리금 보호조항 없으면 새 임차인에게 못 넘깁니다.
“임대인은 권리금 회수 기회를 보장한다”는 문구 꼭 넣으세요.
📌 원상복구
“간판만 떼면 되는 줄 알았는데, 벽, 바닥 다 철거하래요.”
→ 계약서에 원상복구 범위 안 정하면, 전체 철거 요구받을 수 있어요.
벽지, 조명, 바닥재 포함 여부까지 특약으로 명시하세요.
📌 계약 해지 조항
- 임대인이 중간에 “매각할 거니까 나가라”라고 하면?
- 임차인이 적자 나서 “더 못 하겠어요” 해지하려면?
이럴 때를 대비해,
**‘사전 통보 기간’, ‘위약금 비율’, ‘정당한 해지 사유’**를 미리 문서화해야 합니다.
안 그러면, 해지하려면 보증금 포기해야 할 수도 있습니다.
5. 상가임대차보호법, 나도 보호받을 수 있을까?
상가도 10년까지 계약 갱신 거절 못 한다는 법, 들어보셨죠?
맞습니다. 단, 조건을 충족해야 보호됩니다.
🧾 적용 조건:
- 사업자등록이 돼 있어야 함
- 해당 공간에서 실제 영업 중이어야 함
- 건물 면적이 일정 규모 이하여야 함 (대형 상가 제외)
이 요건 중 하나라도 빠지면, 법 적용 안 됩니다.
그리고 이건 계약서에 ‘보호받는 대상임’도 함께 표시해 두는 게 좋습니다.
6. 실전 특약 문구 예시 (복붙 해서 쓰세요)
“임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하며, 계약 만료 전 3개월 이내 새 임차인을 소개할 수 있는 기회를 제공한다.”
“계약 해지 시, 상호 간 1개월 전 서면 통보하며, 해지 사유가 없을 경우 위약금은 보증금의 10%로 한다.”
“임차인은 철거 대상 항목을 계약서 별지에 따라 원상 복구하며, 간판 및 벽지 외 인테리어는 제외한다.”
❓ “계약서 하나 잘못 써서 가게 다 날릴 수도 있다는 거, 알고 계셨나요?”
❓ “당장 보증금 2천만 원, 권리금 1천만 원인데… 제대로 지킬 수 있는 방법은요?”
✅ 계약서입니다.
지금 계약 앞두고 있다면, 샘플을 눈으로 직접 확인하고 내 상황에 맞게 수정하세요.
그게 지금 가장 확실한 ‘보험’입니다.